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相信很多人已经对楼市的利好消息已经听麻了。

11月短短二十多天，就连射三支救市大箭，包括信贷开绿灯，债券支持转型以及放开房地产股权融资。

前两支可能还好，大家觉得和以往的房企融资端获益区别不算大，但“第三支箭”就不同了。

如果前两支箭是速效“救心丸”，那么“第三支箭”就是决定房企能否重生的心脏除颤器。

威力更大，影响效果更深远。

临近年末，不到一个月时间，债券、信贷和股权三个领域的支持政策就接连落地，足以见救地产有多紧迫。

业内对这次的支持政策，俗称为“三支箭”。

第一支箭“金融16条”针对的是信贷支持。

配套的措施发布“金融十六条”降准释放5000亿长期流动资金，国有6大行给优质房企提供万亿级授信。

第二支箭针是发债支持。

配套措施是支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，额度为2500亿元。

但实际上前两支箭多少是有点bug的。

放贷借债需要信用，但是需要救的房企，却又偏偏是信用额度紧张的那一批。

而不需要救的房企，却是受益最多。

所以对龙头房企，本身经营稳健的房企是锦上添花，但资质差的效果就不大了。

这就需要第三支箭作为补充。

虽然第三支箭只有短短的5条内容，但最大的变化是对去年房企“三道”红线说拜拜。

其中，有3个重点值得注意。

第一个是房企救命钱的来源转向。

之前是要么是要靠央行、地方城投等直接发钱兜底。

比如央行拨款2000亿元助力保交楼，南宁三家国企直接拨款30亿给停工楼盘纾困。

要么是通过信贷的方式找银行借，找金融机构借或者通过发债的方式向市场借。

但这些方式的本质都是借钱，对房企来说等于债滚债，并且迟早也要还。

只能解决眼前的急，过几年到还债集中期，又会面临同样没钱还债的情况。

现在放开地产股权融资上市，那么房企搞钱就可以从股市里搞钱，再也不用通过牺牲负债的方式来保住现金流。

这些钱对房企来说是股权，涨跌由命，赚了套现拿来还债保交楼，赔了就由市场众多的股东共同分摊风险责任，要比现在的模式好。

接盘侠更多，承担风险能力更强，就不太可能会因为资金链断了出现大量烂尾楼。

而且还可以起到优胜劣汰的作用，缓慢出清不太好的房企。

政策中就提到“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”、“支持“同行业、上下游”整合”，目的就是让不好的小房企不至于突然歇菜，逐步被大房企收编。

预估房企会进一步洗牌。

但用网友的话来说，这波房地产企业股权融资支持的操作，终究还是股民扛下了所有。

第二是政策的核心还是保供应，保交楼。

房企活命钱的路子虽然打开了，但是搞到手的钱也不能乱花，有资金用途限制，要用到保交楼，保民生方面。

要解决的烂尾楼的根本。

政策中就明确提到“募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等”、“引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目”。”

换句话说，放开房企来钱的途径只能用来保交楼和还债，不能再用来买地扩张规模和盖新楼了。

就算是上市物业公司，上市中介公司，再融资来的钱，也要用到主业上去，也是不能用来搞开发建设，要投向主业。

所以，政策的核心还是“保供应、保交楼”。

第三是楼市下一个重点是保障房。

政策力度这么狠，可能有人会看成是高层在促进房地产再繁荣，热点城市的楼市会再雄起。

但第三支箭的核心依旧是“稳地产”三个字。

在支持措施中，就着重提到“推动保障性租赁住房REITS常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。”

虽然政策目的是鼓励用REITs去接盘房企卖不掉的新房，但推动的保障性租赁住房，是要打通是租房市场的闭环，保租房。

其中作用是可以通过租房市场牵引住宅投资市场，达到稳房价的效果。

今年8月华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT就已经上市。

所以第三支箭整个逻辑看下来就是“盘活房企+找存量房接盘侠+保交楼稳房价”。

既然政策足够重磅，那么对深圳楼市有没有反弹作用？

首先对深圳来说，保障房发展会再加速。

月初财政部已经宣布加大深圳保障性住房筹建补助，也加大对深圳公租房、保障性租赁住房的资金补助。目的是要解决深圳的住房突出问题。

本来就已经大力支持的安居房、公租房，有第三支箭的REITs基金支持，这些保障房的建设速度就会更快。

大家选择安居房、公租房的态度就会更加鲜明，等得起的人会更加坚信深圳的安居房、公租房。

稍微会对深圳新房市场有一点滞后性的蝴蝶效应。

但在心理上，大家多少会觉得政策可能会发展更好，或者已经是政策底。

其次深圳楼市会维持回调的现状。

对楼市来说，第三支箭的出台，除了要保交楼、稳住房企主体，就是修复市场信心。

但深圳楼市，本身信心就比较坚挺。

只要有合适的价格，深圳人依然会毫不犹豫地出手。

虽然绝大部分新房已经做不到“日光”，但基本都能够在半年清盘，甚至一些很难卖的项目去化也可以做到八九成。

比如龙岗的南山悦时光花园，位置远在龙岗的宝龙片区，距离地铁14号线南约站步行也有2.3公里，商业学校也一般。距离龙岗的大运中心也不太近。

这样的新房，在深圳人眼里是看不上的，但676套住宅，开盘去化也能卖掉318套。

原因就是价格便宜到位，折后总价244万可以买到精装三房。

所以，新房的库存并不像其他城市那样高。

二手房就更不用说了，依然会维持回调的趋势。

一方面指导价依旧横在深圳人的面前。

基本上是锁死深圳的改善型需求。全国楼市连上海、广州都适度地放松了一些口子，只有深圳还严格执行指导价政策。

另一方面深圳新房大力供应、安居房人才房挤压的现状难以改变。

11月1-28日深圳二手住宅仅1967套，目测这个深圳的二手房成交将又会定格在2000套出头。

这将会是深圳近17个月二手房成交套数徘徊在2000套左右的。

市场依然看不到有反弹的迹象。

所以，如果深圳没有实质性的措施，“第三支箭”只对全国层面有好处，具体到深圳作用不大。

关键词： 股权融资 募集资金 房地产企业