文丨陈聪张全国孙明新李家明刘河维

相比地产开发，城中村改造持续时间长，现金回流确定性低，物业持有运营要求高，本地化经验要求高。我们认为，在开发业务领域，城中村改造的受益者更加聚焦于个别具备经验的央企和地方国企。在基础材料和工程服务领域，城中村改造带来了从房屋评估设计到材料购置项目施工全产业链条的业务机会。在资产运营服务领域，城中村改造意味着不动产资产高质量运营和空间综合服务的业务增量发展机遇。

▍城中村改造将推动大城空间优化，能有效拉动投资，保障民生，并助力开发活动健康持续发展。

(资料图)

超大特大城市人口和产业基础雄厚，城市核心区域改造需求多，是中国房地产营建更新需求最为集中，居民痛点最为明显的细分领域。我们相信，未来城中村改造有望成为房地产产业链最重要的增量业务来源，既是重要的民生工程，又是拉动经济增长的重要力量。

▍城中村改造的盈利模型决定了受益开发企业可能有以下特点。

城中村改造的项目持续时间长，现金流回收确定性低，持有物业数量多，规划研究和拆迁推进的本地化要求高。我们认为，这些特征决定了，资金成本低，规模实力雄厚，本地化能力强，不动产资产运营管理经验丰富的企业，有可能成为城中村改造的重要受益者。只具备其中部分特征的企业，还可以通过业务外包和股权合作来受益于未来的城中村改造浪潮。

▍城中村改造带来基础材料和工程服务板块的增量投资机会。

由于城中村改造除了相应的安置费之外，投资构成中涉及房屋评估、材料购买、设计、施工等建筑建材的各个方面，对于功能性及装饰性建筑材料，改造过程中公共区域所需功能性材料必要性高，会直接受益，如建筑涂料、防水、保温、管材、五金等等，除此之外，涉及到家庭装修的装饰性材料也有望受益，如石膏板、瓷砖等；对于存量房的结构鉴定和评估，以及对城市更新片区统筹规划在城中村改造过程中也尤为重要，有利于细分行业集中度的提升；同时，由于当前水泥行业面临的主要问题是产能过剩，城中村改造也有利于为水泥需求提供边际增量，改善当前明显供过于求的局面。

▍城中村改造过程中的资产运营和服务机会。

城中村改造意味着大量不动产的运营养护要求较高，高租金回报，高价值量的持有物业，是实现城中村资金综合平衡的关键。城中村改造也意味着物业管理行业的大量整体空间服务提供机会和科技赋能改造提效空间。

▍风险提示：

房地产市场下行的风险；城中村改造范围不及预期的风险；城中村改造项目复杂程度超出预期，导致企业资金占用时间长的风险；城中村改造规划调整导致资金回流不及预期的风险。

▍把握多条价值主线，看好增量业务机会。

超大特大城市的城中村改造，是民生工程，也是内需抓手。我们看好城中村改造领域业务经验丰富，资金成本低，规模大，本地化经验足，不动产资产运营管理能力强的开发企业。

关键词：