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在数十个城市为“稳楼市”下调首套房贷款利率之际，存量房“提前还贷潮”意外出现。而火热的提前还贷进一步催生了许多违规操作乱象，比如违规将经营贷置换为房贷等。对于银行股来说，“提前还贷潮”可能会影响银行的短期业绩表现，但长期主要是受宏观经济增长表现影响。

近期，多地出现提前还房贷预约排队时间长、难度大的现象。据《红周刊》了解，某国有大行长沙的预约排队时间已经到6月。与此同时，违规“转贷”现象陆续出现。近日，央行召开会议，要求商业银行改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作；同时加大检查处罚力度，加强违规转贷风险警示。

无论是提前还贷，还是违规转贷，都关系着银行的资产质量和业绩表现。对此，有业内人士向《红周刊》表示，引发提前还贷的主要因素是当前房贷利率远低于存量房贷款利率，这可能对少数银行短期盈利构成一定扰动，但中长期影响有限。

长沙提前还房贷需排队到6月

利率预期下行成提前还款主因

“如果购房满一年，现在可以预约申请，但是得排队到6月12日。你现在要不要登记？今天不登记，我怕过几天更往后推，耽误你时间。”2月22日，《红周刊》以还贷人身份咨询某国有大行长沙地区支行个贷中心，对方表示，后续选择提前还贷的人可能会更多，该支行的手机在线申请功能已经关闭。

据该工作人员介绍，目前每天都有购房人打电话咨询还贷，不过其所在支行每天限定处理30单提前还房贷申请业务。“虽然说该尽快，但是人太多。好比大家过年回家买车票一样，座位只有这么多。”

某国有银行个贷咨询中心经理吴爽（化名）向《红周刊》表示，尽管日前央行、银保监会召开座谈会要求商业银行做好提前还款服务工作，但其实提前还款向来需要提前预约：“去年没有这么多人申请，所以当月就能约上。现在肯定也能预约，可以通过手机银行在线申请，不过需要排到两到三个月之后。”

吴爽介绍说：“很多客户其实本身没这样的想法，但最近看到了相关新闻后可能产生了从众心理，导致很多人排队。今年初出现提前还贷高峰，还有很大一部分原因是大家年终奖到手，有的夫妻俩加起来可以有几十万拿来提前还款。”

吴爽表示，不是所有的房贷种类都适用于提前还款，如果是公积金贷款，由于利息本身比较低，提前还款没有太大必要；组合式贷款则可以提前还商贷部分，后续再还公积金贷款部分。

《红周刊》咨询多家银行个贷中心了解到，出于房贷利率降低、缺乏优质投资理财机会等原因，手持余钱的客户会选择提前偿还部分房贷。不过，目前各大银行释放还款额度仍然有限，申请人普遍需要排队2～6个月。

目前，提前还贷预约排队时间过长等问题，引起许多房贷客户的不满。在黑猫投诉平台，今年以来，涉及银行“提前还贷难”的投诉已达50余条，涵盖预约排队时间长、还款额度受限、非全款提前还贷遭拒、在线申请功能关闭等情况。

一位房贷客户近期在黑猫投诉平台投诉称：“本人于2017年在某国有银行江阴支行做了一笔住房贷款，合同约定贷款之日起36个月内不允许提前还款，现在已经过去5年，本人申请提前还款，银行要求预约到2023年8月才能还，这期间我每月需要支付六到七千利息。”

对于“提前还贷潮”现象的出现，光大银行(行情601818,诊股)金融市场部宏观研究员周茂华向《红周刊》表示：“一方面，由于近年来房贷利率快速下行，存量房贷利率高的购房者，希望通过提前还房贷来减少利息支出；另一方面，少数购房者有金额较大‘闲钱’，又缺乏更理想的资产配置机会。还有，不排除部分购房者滥用了目前的便利、低成本的融资环境。”

在周茂华看来，该轮提前还贷现象中，需要防范经营贷、消费贷等信贷资金违规使用，以及“以贷还贷”问题。“对于个人来说，提前还房贷减少了未来的房贷利息支出，但也需要让渡资金流动性，而且涉及的资金金额不是小数目。”

违规“转贷”业务红红火火

多方提醒贷款置换风险

把经营贷违规转用于房贷，已经成为一些中介的红火生意。据了解，近期不少贷款中介机构声称，可帮助消费者提供按揭贷款置换服务，包括提供“过桥资金”让客户还清房贷，包装贷款资质，在银行办理经营贷后归还垫资。

相较于此前5%、甚至6%左右的存量房贷利率，目前的房抵经营性贷款利率更低。《红周刊》以贷款人身份咨询某贷款中介机构，对方介绍：“房抵经营贷利息正常情况下3.5%至3.6%，最高3.85%。”

在常规的“房抵消费贷”“房抵经营贷”两种贷款模式中，该中介机构人员竭力推荐经营性贷款：“‘房抵消费贷’就别考虑了，国家对这一块有监管，现在百分之七八十的银行不做消费贷，少数银行做消费贷款的最高额度也就100万元。现在市面上做的都是经营性抵押贷款，贷款额度跟房值挂钩，大约是房产价值的七成，比如价值1000万的房子，能贷款700万。我们收取贷款金额的百分之一作为服务费。”

据该中介人员介绍贷款申请方式：“前期先申请经营性抵押贷款，银行给了批贷函以后，咱们再着手去做按揭的解抵，‘两条腿’走路。等经营性抵押贷款批下来后，正好按揭解抵也约上了。”

而对于多数名下并无营业执照的普通贷款人而言，该类中介平台的卖点之一是帮助包装贷款资质。“可以花几千块钱买个‘公司’加执照，过户到你名下，到时候就是正常的经营性抵押贷款。相关的财报、上下游三方合同、流水等，我们都可以帮你提供，直到银行把贷款批下来，整套流程下来估计一个月。”

“说句不好听的，银行那边做按揭解抵的客户有的甚至排到了半年后，客户现在疯狂地在做按揭转抵押性经营贷款。站在银行角度看肯定不愿意咱们提前还款，但是大家都想把资金最大化利用，通过置换贷款把之前五点多的利息降到三点多。”据该中介业务人员举例，如果按照首套房贷年化利率5.35%、按揭尾款100万元计算，通过经营性贷款置换把年化利率转成3.8%上下，每月可以节省利息上千元。

而对于监管层早已明令禁止的“经营贷违规流入楼市”，该业务人员声称，今年做这项业务的人尤其多，且其经手的客户百分之七八十都将贷款用作了购房或提前还房贷。

吴爽对上述转贷操作不以为然：“听小道消息，确实有客户有这样的想法，不排除有的客户可能确实手续做得‘精益求精’而成功的。但是个人并不建议，不管是房抵消费贷还是房抵经营贷，按规定都禁止流向房地产领域，后续系统也会监控它的流向，不能用来还房贷或者买房。”

各地监管层近期对于“转贷”背后的风险给予了频繁提醒。比如2月21日，山东省地方金融监督管理局发布“关于提前还贷、转贷存在风险的提示”，提醒广大消费者是否提前还贷应算好经济账、不盲听盲信盲从。2月17日，银保监会公告对中国银行(行情601988,诊股)、民生银行(行情600016,诊股)、渤海银行等五家金融机构及相关责任人员依法作出行政处罚决定，合计罚没约3.88亿元。处罚案由包括小微企业贷款资金被挪用于房地产领域、违规发放房地产贷款等违法违规行为。

“‘转贷’现象之所以一直在楼市潜行，是因为经营贷往往比购房贷利率要低，所以一些群体盯上了利率差额，甚至不乏一些银行也在私下参与，形成了一个个利益链条。”北京金诉律师事务所主任王玉臣向《红周刊》表示。

据王玉臣介绍：“这种做法是明令禁止、违法违规的。首先，银行贷款是有明确的用途设定的，不是钱到手了想怎么花就怎么花。经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，这种贷款是给中小企业经营的惠民举措，明令禁止流入楼市；其次，这种行为对购房人有不小的风险，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临被抵押的房产被拍卖的风险。”

他补充道，在转经营贷的时候，不少人会在中介的指引下采用过桥贷款，此时还会产生新的成本，且过桥贷款的利率往往高于银行贷款利率，一旦后续资金出了问题不能及时偿还，无疑会适得其反。而对于一些操作经营贷置换房贷的中介或银行机构，一旦被查出也会面临被处罚，严重者还可能会涉及到刑事犯罪问题。

银行股资产质量受关注

短期承压长期企稳

个人住房贷款作为银行的优质业务，提前还贷可能会侵蚀银行的部分未来收益；而违规“转贷”则会考验银行的风控能力。当前，有分析认为，银行控制释放提前还款额度，原因之一是不愿“让利”。

思睿集团首席经济学家洪灏向《红周刊》就此表示，目前银行层面没有披露具体的提前还贷金额，不过无风不起浪，从市场反馈看，最近提前还房贷应该已经具备一定规模。在他看来，引发提前还贷的根本原因是利差，存量房贷利率多数在5%～6%以上的高位，对比之下经营贷、消费贷3%点多的利率具有吸引力，而这也是提前还贷现象不可控制性的原因：“只要有利差压力就会出现这种现象。”

他分析认为：“由于主要涉及存量房市场，因此提前还贷潮对楼市影响并不大。不过，提前还贷并不是银行乐意见到的，这会直接影响银行收益，银行股走势在短期内也会受影响。”

目前，个人住房贷款在各银行总贷款中占比较高。以“工农中交建邮”国有六大行为例，截至2022年中期，六大银行个人住房贷款规模在发放贷款总额中的占比均超过20%。其中，邮储银行(行情601658,诊股)个人住房贷款规模占比最大，其2.23万亿元的个人住房贷款金额在发放贷款和垫款总额中的占比达32%。（见附表）

与此同时，伴随行业净息差整体处于下行通道，银行净利息收益率也整体在收缩。据iFind数据，截至2022年第三季度，42家A股上市银行的净息差平均值、中位数均为1.96%，较上年同期同时收缩10个BP。其中，仅南京银行(行情601009,诊股)、贵阳银行(行情601997,诊股)、常熟银行(行情601128,诊股)、郑州银行(行情002936,诊股)、江阴银行(行情002807,诊股)、紫金银行(行情601860,诊股)、江苏银行(行情600919,诊股)7家银行净息差有所上升。

不过，有业内人士认为，无须就“提前还房贷”对银行资产变化作过度解读。洪灏表示，虽然个人住房贷款发放规模普遍占比银行贷款总额超过两成，但是并不意味着这批贷款都可以提前归还，另外，目前个人住房贷款余额与往年相比依旧处在高位。

据央行发布《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》，2022年个人住房贷款余额达38.8万亿元，增速较上年末低10个百分点，但仍同比增长1.2%。

在周茂华看来，近期部分客户提前还贷可能对少数银行的短期盈利构成一定扰动，但中长期影响有限。而房贷虽是部分银行的重要资产之一，但并非主导。与此同时，房地产市场开始呈现企稳复苏迹象，有望重返平稳健康发展轨道。“从历史经验看，国内也经历过不少的经济和产业波动，但银行整体保持良好盈利态势。”他对此表示，“影响银行整体盈利的因素中最为重要的就是宏观经济走势。我国实体经济发展壮大，银行在较长一段时期仍是融资主要渠道，且随着银行产业结构多元化，能够推动银行资产负债结构持续优化和经营能力提升。”

洪灏指出，“对银行来说，如果当初购房合同约定了可以提前还款，那么现阶段就应该提供好对应的服务渠道。现在市场调降存量房贷利率的呼声也是有问题，还是应该遵守合同、尊重契约的。”

关键词： 个人住房贷款 银行贷款 明令禁止